Déficit de vivienda 2029: CaixaBank lo eleva a más de 900.000 casas y coloca a Madrid en cabeza

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 26 de julio de 2026

El déficit de vivienda 2029 tiene ya una cifra que asusta: más de 900.000 casas. Es la proyección de CaixaBank Research, que eleva su estimación y avisa de algo que al funcionario madrileño no le sorprenderá: la mitad de ese agujero se concentra en apenas cinco provincias, y Madrid encabeza la lista.

No es un dato abstracto. Es la explicación estructural de por qué los precios no bajan, por qué el alquiler marca récords y por qué la generación que debería estar comprando su primera casa —la de muchos funcionarios recién destinados— sigue atrapada en el alquiler.

Qué dice CaixaBank sobre el déficit de vivienda 2029

CaixaBank Research estima que España acumula un déficit superior a 730.000 viviendas desde 2021 y que, de no cambiar el ritmo, superará las 900.000 en 2029. La causa es aritmética: se crean más hogares de los que se terminan casas. El país construye entre 90.000 y 100.000 viviendas al año cuando la demanda pide entre 150.000 y 200.000 de obra nueva.

El dato que más interpela a Madrid es el de la concentración: cerca de la mitad del déficit se localiza en cinco provincias —Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia—. No es un problema repartido por igual: es un problema de las zonas donde hay empleo, y por tanto donde se destina al funcionario.

La foto de Madrid es la más tensa de todas. A la escasez de obra nueva se suma que la ciudad apenas tiene suelo libre dentro de la almendra central y que los grandes desarrollos del sureste —Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones— avanzan a un ritmo que no compensa la demanda acumulada. Cada año que el número de casas terminadas no alcanza al de hogares nuevos, el déficit no se estanca: se agranda. Y en una provincia que concentra empleo, universidad y administración, ese motor de demanda no da señales de frenar.

El motor que no se apaga: la demografía

Detrás del déficit hay un motor que no se detiene: la creación de hogares. Cada año se forman en España más hogares nuevos —por inmigración, por una emancipación aplazada que al fin se produce, por rupturas— de los que el ladrillo es capaz de absorber. Madrid, como polo de empleo, atrae población joven en edad de independizarse justo donde menos casas se terminan. El desajuste no es coyuntural: es demográfico y persistente.

A eso se suma un factor de composición que agrava el problema para el lector de este Observatorio: buena parte de la obra nueva que sí se construye va a segmentos de renta alta o a producto de inversión, no a vivienda asequible. Es decir, el déficit que sufre el funcionario de renta media es todavía mayor que el déficit agregado, porque el tramo de precio que le corresponde es el peor servido de todos. La estadística dice 900.000; para su bolsillo, la escasez es aún más aguda.

Un coro de fuentes que dice lo mismo

Lo relevante es que ya no es una voz aislada. El Banco de España cifró el déficit en torno a las 750.000 viviendas; BBVA Research lo elevó a 800.000 para 2027; CaixaBank lo sube ahora por encima de 900.000 para 2029. Distintas metodologías, misma dirección: el agujero crece.

El déficit estructural de oferta y una demanda sostenida hacen "muy improbable una bajada de precios en el corto plazo", coinciden los servicios de estudios de la banca.

Para el lector que espera que los precios caigan y le dejen comprar, el mensaje es duro pero honesto: mientras no se construya al ritmo de la demanda, el precio no va a ceder solo. La esperanza de "esperar a que baje" no tiene soporte en los números.

La lectura del Observatorio

Desde una lectura crítica, este Observatorio subraya lo que estas cifras significan para el funcionario y lo que callan. Significan que el problema no se arregla con ayudas a la demanda —avales, deducciones— que, sin más oferta, solo empujan el precio hacia arriba. Un aval al 100% no crea una sola casa; reparte el mismo stock escaso entre más compradores con más capacidad de pago. Lo que falta es ladrillo, y el ladrillo tarda años.

Conviene además desmontar una idea muy extendida: la de esperar sentado a una corrección. En Madrid, epicentro del déficit, no hay un solo indicador que anticipe una caída de precios mientras la oferta siga tan por debajo de la demanda. Quien aplaza indefinidamente la decisión "hasta que baje" suele descubrir, dos años después, que el alquiler que pagó entretanto habría cubierto buena parte de la entrada que nunca llegó a reunir. El coste de esperar también se paga, solo que no aparece en ningún titular.

Para el funcionario destinado a Madrid, la conclusión práctica es que el déficit no se resuelve en su horizonte de decisión. No conviene apostar la vida a que el mercado se relaje: conviene jugar las cartas que sí controla —vivienda protegida, cooperativa, corona metropolitana, estabilidad del contrato de alquiler—. La escasez es el marco; moverse dentro de él, la única salida realista. Cómo se está intentando ampliar la oferta protegida en Madrid lo seguimos en el Plan Especial del sureste.

Cuánto falta según quién lo mida: la horquilla del déficit

El «cuánto falta» depende de la fuente y del año que se proyecte, pero todas apuntan en la misma dirección: a un agujero estructural de cientos de miles de viviendas. Cruzar las estimaciones es lo que da la medida real del problema.

La cifra concreta varía; la conclusión no. Ninguna administración construye al ritmo al que se forman los hogares, y Madrid encabeza el desfase en casi todas las mediciones. Para el funcionario, esa horquilla —entre 218.000 solo en Madrid y 900.000 en el conjunto de España— es la distancia que separa su sueldo de un techo asequible.

Fuentes: CaixaBank Research · BBVA Research (vía idealista) · Banco de España