El déficit de 218.000 viviendas en Madrid que ninguna ley va a resolver al ritmo actual

Por Observatorio de la Vivienda Funciohouse / 22 de junio de 2026

Madrid necesita construir 50.000 viviendas al año para cerrar su déficit habitacional. En 2025 levantó 18.000. La brecha entre lo que se necesita y lo que se produce no es un problema de políticas de vivienda. Es un problema estructural de escala que ninguna ley de medidas urgentes resuelve en el horizonte relevante para el déficit vivienda Madrid 2026.

De dónde sale el número 218.000

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) presentó en marzo de 2026, durante el MIPIM de Cannes, la tercera edición de su estudio Project Trinity. El análisis cuantifica el déficit acumulado en la Comunidad de Madrid en los últimos cinco años: 118.000 unidades que simplemente no se construyeron cuando la demanda las necesitaba, más otras 100.000 unidades de demanda embalsada —personas empleadas que siguen viviendo en casa de sus padres porque no encuentran alternativa asequible. La suma da 218.000 unidades.

El informe también proyecta que en 2029 la producción de Madrid podría alcanzar las 34.000 viviendas, asumiendo una movilización de 7.200 millones de euros. Que es, según ASPRIMA, el 25% de toda la inversión residencial nacional concentrada en una sola región. Aun así, 34.000 no son 50.000. El déficit no cierra.

"Madrid necesita multiplicar por casi tres su capacidad de producción de vivienda para equilibrar la demanda. Sin una respuesta de escala en suelo, financiación y mano de obra, el mercado seguirá expulsando a las rentas medias", señalaba ASPRIMA durante la presentación del informe en Cannes.

Lo que esto significa para el funcionario que espera VPP

La Comunidad de Madrid lleva meses prometiendo 18.000 viviendas protegidas en cuatro años con su Ley 2/2026. Un número que, puesto en perspectiva, cubre el 8% del déficit acumulado. Y solo si todo sale según el plan, sin retrasos de licencias, sin problemas de suministro eléctrico en el sureste, sin colapso de la mano de obra en la construcción —que, como ya ha alertado el sector, tiene el 22% de su plantilla en edad de jubilarse en los próximos cinco años.

El funcionario que hoy tiene 35 años, destino en Madrid y cuenta con entrar en una cooperativa de VPP en 2028 trabaja sobre una hipótesis razonablemente sólida: hay suelo, hay planes, hay leyes. Lo que no hay es producción suficiente para que esa vivienda llegue en el plazo esperado si el déficit de partida es de 218.000 unidades y el ritmo de construcción no se multiplica de forma sostenida.

ASPRIMA lo dice sin rodeos: al ritmo actual, Madrid necesita más de doce años solo para cerrar el déficit acumulado, sin contar la demanda nueva que sigue generando la creación de hogares —unas 30.000 unidades al año en la región.

Por qué no se construye más

La respuesta corta: el triángulo suelo-financiación-mano de obra está roto en los tres vértices.

El suelo finalista en Madrid escasea, y el que hay está concentrado en los grandes desarrollos del sureste —Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros— cuya urbanización avanza más lento de lo previsto. La financiación promotora se ha encarecido con la subida de tipos, aunque el BCE haya vuelto a subir en junio de 2026. Y la construcción tiene un problema generacional: los aparejadores, capataces y operarios especializados que levantaron el último boom urbanístico están jubilándose, y no hay relevo formado suficiente para sustituirlos a la escala que Madrid necesita.

La Ley 2/2026 resuelve una parte del problema de suelo —más edificabilidad, más densidad, menos trabas al planeamiento— pero no toca los otros dos. El Ministerio de Defensa puede dejar pasar el bloqueo eléctrico del sureste con cambios en la normativa, pero no puede crear 15.000 albañiles de la nada.

La lectura que los datos no hacen solos

En opinión de este Observatorio, el discurso político sobre la vivienda en Madrid tiene un problema de unidades. Se habla de miles de pisos protegidos cuando el orden de magnitud real del problema es de cientos de miles. Eso no significa que las políticas sean inútiles —cada VPP que se construye importa— pero sí que quienes esperan que el mercado se equilibre antes de 2030 están descontando un escenario de producción que, a día de hoy, no tiene respaldo en ninguna cifra real de visados, financiación comprometida o mano de obra disponible.

El déficit de 218.000 viviendas en Madrid no es una proyección pesimista. Es el resultado de contar lo que no se ha construido y lo que la gente no puede pagar. Y el ritmo actual no lo cierra.

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Fuentes: EjePrime — ASPRIMA Project Trinity · Observatorio Inmobiliario · Nuevo Sureste · Idealista/news